Verhuizen naar Nederland als expat: hoe werkt onze huurmarkt en welke regels gelden?

Welke soorten huurwoningen zijn er in Nederland?

Nederland kent drie hoofdsegmenten in de huurmarkt:

• Sociale huur — dit zijn woningen met een gereguleerde maximale huurprijs, op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Sociale huur is bedoeld voor huishoudens met een lager
• Middenhuur (gereguleerd sinds 1 juli 2024) — met de Wet betaalbare huur wordt het middensegment vanaf 1 juli 2024 gereguleerd. De overheid breidt de gereguleerde huur uit naar woningen tot en met 186 WWS-punten, met een maximale huur van €1.157,95 per maand. Deze regulering zorgt ervoor dat ruim 300.000 woningen gemiddeld in prijs moeten dalen (gemiddeld €190 minder), en ongeveer 113.000 woningen terugkomen naar het betaalbare segment (bron: Rijksoverheid/WoON2024).
• Vrije sector (geliberaliseerde huur) — alles boven de WWS-puntengrens van 186 punten valt in de vrije sector. De huurprijs in de vrije sector is niet gemaximeerd. Dit is het segment waarin Hello Housing gespecialiseerd is en waarin expats vrijwel altijd terechtkomen, met name omdat het inkomen meestal boven de inkomensgrenzen voor sociale of middenhuur valt.

De regels voor huurcontracten in de vrije sector veranderden op 1 juli 2024 eveneens.

Wat veranderde er op 1 juli 2024 voor huurcontracten?

De Wet vaste huurcontracten bepaalt sinds 1 juli 2024 dat nieuwe huurders in principe altijd een contract voor onbepaalde tijd moeten krijgen. Tijdelijke huurcontracten zijn niet langer de norm. Dit mag enkel nog voor specifieke doelgroepen, zoals studenten die elders studeren, mensen in sociale noodsituaties, huurders die tijdelijk verhuizen wegens renovatie, ouders na scheiding en huurders op de Waddeneilanden.

Een expat valt niet onder de specifieke doelgroepen waarvoor een tijdelijk contract is toegestaan. Wanneer een woning een reguliere woonfunctie heeft, moet een expat altijd een huurcontract voor onbepaalde tijd krijgen.

Wanneer mag tijdelijk huren wél?

Tijdelijke verhuur is in drie situaties nog toegestaan:

• Leegstandwet — als de verhuurder een vergunning heeft (bijvoorbeeld bij verkoop).
• Logiesfunctie — zoals sommige short-stay appartementen.
• Tussenhuur (diplomatenclausule) — als de eigenaar tijdelijk in het buitenland verblijft en daarna terugkeert.

Of een woning een woonfunctie, logiesfunctie of vergunning heeft, kan per adres worden gecontroleerd via de Omgevingswet viewer, de gemeentelijke website met bestemmingsplannen of het vergunningenregister van de gemeente.

De woningen van Hello Housing hebben allemaal een woonfunctie en worden dan ook altijd voor onbepaalde tijd aangeboden. Wanneer Hello Housing een expat begeleidt en er wordt gezocht buiten de portfolio van Hello Housing, controleren wij dit standaard.

Naast contractregels gelden er voor expats ook administratieve verplichtingen.

Welke regels gelden specifiek voor expats die naar Nederland verhuizen?

Expats die naar Nederland verhuizen moeten rekening houden met drie zaken: BRP-inschrijving, het aanleveren van documenten en — indien van toepassing — de 30%-regeling.

1. BRP-inschrijving (verplicht na vier maanden)

Iedereen die langer dan vier maanden in Nederland verblijft, moet zich inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP). De BRP-inschrijving is noodzakelijk voor vier zaken:

• een BSN-nummer
• het openen van een bankrekening
• zorgverzekering
• belastingen

Zonder BSN is huren in de praktijk vaak niet mogelijk.

2. Documenten die verhuurders meestal nodig hebben

Hello Housing ziet dat verhuurders doorgaans vijf documenten opvragen:

• werkgeversverklaring of arbeidscontract
• recente loonstroken / bewijs van inkomen
• kopie paspoort
• bewijs van verblijfsstatus
• soms aanvullende identificatie of garantstelling

Expats die vanuit het buitenland zoeken, hebben regelmatig moeite om alle documenten op tijd en in het juiste formaat aan te leveren. Hello Housing begeleidt zowel de expat als de werkgever bij dit proces via onze corporate services.

3. De 30%-regeling

Veel expats hebben recht op de 30%-regeling, een belastingvoordeel voor bepaalde internationale werknemers. Dit is niet direct een huisvestingsregel, maar relevant omdat de regeling op drie manieren helpt:

• het netto besteedbare inkomen stijgt
• het helpt bij het voldoen aan inkomenseisen van verhuurders
• het vergroot de kans op toewijzing

De 30%-regeling kan daarmee het verschil maken bij het vinden van een woning in de vrije sector.

Wat zijn de meest voorkomende uitdagingen voor expats op de Nederlandse huurmarkt?

Als specialist in de vrije sector in Den Haag en Rotterdam ziet Hello Housing dagelijks dat expats vaak moeite hebben met het begrijpen van de Nederlandse huurmarktstructuur en de verschillen tussen sociale huur, middenhuur en de vrije sector.

Tegelijkertijd merken wij dat veel verhuurders onzeker zijn over de nieuwe regels die sinds 1 juli 2024 gelden, vooral rondom de beperking van tijdelijke huurcontracten. Daardoor ontstaan er regelmatig misverstanden, met name over wanneer tijdelijke verhuur nog wél is toegestaan.

In de praktijk blijken expats zeer betrouwbare en flexibele huurders, maar zij hebben vaak extra begeleiding nodig bij het aanleveren van documentatie. Ook merken wij hoe belangrijk het is om per woning het bestemmingsplan te controleren, omdat de woon- of logiesfunctie direct bepaalt welk type huurcontract rechtmatig kan worden aangeboden.

Voor zowel verhuurders als expats is het daarom essentieel dat alle contracten volledig in lijn zijn met de actuele wetgeving, om discussies en mogelijke boetes te voorkomen. Verhuurders die met Hello Housing samenwerken, kunnen hierop rekenen. Meer informatie over samenwerking staat op onze pagina word onze partner.

Hoe bereidt een expat zich het beste voor op huren in Nederland?

De Nederlandse huurmarkt is complex en sinds 1 juli 2024 nóg meer veranderd. Expats vallen doorgaans in de vrije sector en doen er goed aan zich vooraf te verdiepen in de Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten en verplichtingen zoals BRP-inschrijving. Voor verhuurders is het belangrijk volledig op de hoogte te blijven van de actuele wetgeving om correct en veilig te verhuren.

Hello Housing neemt deze complexiteit weg voor zowel expats als werkgevers. Onze expat services omvatten het volledige traject: van het zoeken van een geschikte woning en het controleren van contracten tot persoonlijke begeleiding bij check-in en gedurende de gehele huurperiode.

Bekijk ons actuele aanbod of neem contact met ons op om uw wensen te bespreken.