De 10 meest gestelde vragen van expats over het huren van een woning in Nederland

Verhuizen naar Nederland is een spannend avontuur, maar brengt ok de nodige praktische vragen met zich mee. Zeker als het gaat om het vinden van een goede (huur)woning, zeker in deze huidige woningmarkt waar krapte aan woningen de nodige uitdagingen met zich meebrengt. Bij Hello Housing begeleiden we dagelijks expats in hun zoektocht naar een passende huurwoning en zien wij regelmatig dezelfde vragen voorbijkomen. Tijd om de 10 meest gestelde vragen op een rij te zetten, mét antwoorden die je meteen verder helpen!

1. Wat is het verschil tussen sociale huur, midden huur en de vrije sector?

Nederland kent 3 verschillende huursegmenten; Sociale huur, midden huur en de vrije sector. Dankzij de Wet betaalbare huur worden huurwoningen beoordeeld middels het Woningswaarderingsstelsel (WWS) ofwel de puntentelling genoemd. Hierdoor worden huurwoningen gecategoriseerd in de 3 segmenten:

Sociale huur:

Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huurders met lage inkomens. Wat moet je weten over sociale huurwoningen?

1. De huurprijs van sociale huurwoningen wordt bepaald door de puntentelling en is gemaximaliseerd op €900,07.*
2. Inkomenseisen: Naast dat de huurprijs wordt bepaald zitten er ook maximale inkomenseisen aan verbonden wanneer de woning van een woningcorporatie is. Maximaal € 49.669 voor eenpersoonshuishoudens en maximaal € 54.847 voor meerpersoonshuishoudens. Wanneer het jaarinkomen boven deze grens ligt, kom je niet in aanmerking voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie.*
3. Particuliere verhuurders hoeven zich niet aan de bovengenoemde inkomenseisen te houden. Dit betekend dat er een kleine hoeveelheid woningen die wegens de puntentelling gemaximaliseerd worden op prijs, nog steeds beschikbaar zijn voor huurders die boven de inkomensgrens verdienen.
4. Huurtoeslag: Huurders in sociale huurwoningen kunnen huurtoeslag aanvragen bij de overheid. De hoogte van deze toeslag hangt af van verschillende factoren als: inkomen, vermogen en de hoogte van de huur.
5. Expats verdienen over het algemeen te veel om een sociale huurwoning te kunnen huren.

Midden huur:

Het segment 'Midden huur' heeft in 2024 de meeste verandering doorgemaakt. Wat moet je weten over midden huurwoningen?

1. De huurprijs van midden huurwoningen wordt, net als sociale huurwoningen, bepaald door de puntentelling en ligt tussen de €900,07 en €1.184,82.*
2. Maximale inkomen voor midden huurwoningen zijn als volgt: € 67.366 voor eenpersoonshuishoudens en maximaal € 89.821 voor meerpersoonshuishoudens.*
3. Puntentelling: Door wijzigingen in 2024 zijn veel woningen die eerst in de vrije sector verhuurd mochten worden, nu gemaximaliseerd in huur door een aanpassing in de puntentelling. Aan de ene kant fijn voor huurders, want de huur is gemaximaliseerd. Echter is er gebleken dat veel particuliere verhuurders daardoor het minder of minimale rendementen behaalde en de huurwoning daardoor verkocht hebben.
4. De krapte op de woningmarkt is daarom het meeste te voelen in het midden huur segment waardoor velen uitwijken naar vrije sector woningen.
5. Expats hebben vaak een te hoog inkomen voor midden huur woningen.

Vrije sector:

De naam zegt het al een beetje. In de vrije sector worden huurprijzen niet gemaximaliseerd. Wat moet je weten over huurwoningen in de vrije sector?

1. De puntentelling wordt nog steeds gebruikt om te bepalen of een woning in de vrije sector valt. Vanaf 186 punten is de huurwoning een vrije sector woning.*
2. Huurprijzen zijn voor vrije sector huurwoningen niet gemaximaliseerd maat zijn afhankelijk van de marktomstandigheden, locatie en kwaliteit van de woning. Door een hoge vraag en een lager aanbod liggen de huurprijzen in de vrije sector de laatste jaren hoog.
3. Inkomenseisen: bij vrije sector huurwoningen gelden geen maximale inkomenseisen, maar wél minimale inkomenseisen. Er is geen wettelijk vastgelegde inkomenseis, verhuurders mogen dit zelf bepalen. Meestal wordt er gerekend met een bruto maandinkomen dat 3 tot 4 keer de maandelijkse huurprijs bedraagt.
4. Expats huren doorgaans in de vrije sector.

Ben je op zoek naar meer informatie over de huursegmenten? Kijk dan op de website van de Rijksoverheid.

1. *Gebaseerd op cijfers uit 2025

2. Hoeveel borg moet ik betalen en wanneer krijg ik deze terug?

Een verhuurder mag een waarborgsom vragen voor de verhuurde woning. Dit mag maximaal 2x de kale huur zijn, een hogere borg vragen is sinds 2023 niet toegestaan. De conditie van de woning wordt vastgelegd bij de aanvang van de huurperiode. Wordt de woning netjes opgeleverd aan het einde en zijn er geen verrekeningen nodig? Dan dient de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terug te storen.

Het kan zijn dat de verhuurder kosten wilt verrekenen met de borg. Wat mag de verhuurder verrekenen?

1. Achterstallige huur 
2. Servicekosten
3. Schade aan de huurwoning welke voor rekening van de huurder is
4. Energieprestatievergoeding wanneer meer verbruikt is dan waarvoor betaald is in het voorschot

Bij verrekening met de borg wordt het resterende bedrag binnen 30 dagen terug gestort. De verhuurder dient verrekeningen schriftelijk aan te kondigen én moet een kosten specificatie toesturen.

3. Hoe verloopt het huurproces in Nederland?

Het huurproces van een woning (in de vrije sector) verloopt meestal als volgt:

1. Woning zoeken. Dit kan op Funda, Pararius of via een Makelaar.
2. Reageren en bezichtigen. Door in de reactie ook wat informatie over jezelf te delen, vergroot je de kans om uitgenodigd te worden voor een bezichtiging.
3. Selectie. Mocht jij geselecteerd worden als potentiële huurder zorg dan dat je zo snel mogelijk en in volledigheid de opgevraagde documenten toestuurt. Let ook goed op: soms moeten de documenten in een portaal of website geüpload worden waar bij anderen (zoals bij Hello Housing) het via de mail geaccepteerd wordt.
4. Documentatie en gegevenscheck. De verhuurder zal de tijd nemen om jouw gegevens door te nemen. De kans is groot dat ze dit voor meerdere potentiële huurders doen en dus gaan vergelijken.
5. Huurovereenkomst. Ben jij het geworden! Gefeliciteerd. De verhuurder zal over gaan op het maken van de huurovereenkomst. Wanneer jullie beiden akkoord zijn, ga je over op ondertekenen.
6. Borg en 1e maand huur betalen. Zorg dat je deze twee betalingen gedaan hebt vóór de sleuteloverdracht. Heb je de borg en huur dan nog niet voldaan? Dan zal de sleuteloverdracht niet plaatsvinden tot de betaling gedaan is.
7. Sleuteloverdracht. Grote kans dat je samen met de verhuurder of makelaar een rondje door de woning doet tijdens de sleuteloverdracht. Als er vragen of opmerkingen over de woning zijn, kan je deze altijd bespreken tijdens de sleuteloverdracht.
8. Check in rapport. Tijdens de sleuteloverdracht of in de dagen die volgen zal je een rapport ontvangen waarin de staat van de woning opgenomen is. Zorg dat je de woning in dezelfde conditie oplevert aan het einde van de huur, om je borg weer terug te krijgen.

Ben jij op zoek naar een huurwoning in Nederland? Lees dan ook onze andere blog: 5 tips voor expats die hun eerste woning in Nederland huren 

4. Kan ik een woning huren zonder een (vast) Nederlands arbeidscontract?

Ja, dat kan. Wel moet je kunnen aantonen dat je voldoende en een stabiel inkomen hebt. Heb je:

1. een dienstverband in het buitenland, zorg dan dat je naast je inkomensgegevens (zoals een loonstrook) ook een werkgeversverklaring kan tonen. Mochten deze documenten niet in het Engels of Nederlands beschikbaar zijn, dan kan het zijn dat de verhuurder je verzoekt deze door een onafhankelijke partij te laten vertalen.
2. inkomen uit een eigen onderneming, dan zal je met de jaarcijfers van (in ieder geval) de afgelopen 3 jaar moeten aantonen dat je een stabiel bedrijf hebt opgebouwd. Ook zal je moeten aantonen dat jij inderdaad de eigenaar van dit bedrijf bent. Dat kan met een uittreksel van de kamer van Koophandel.
3. inkomen uit spaargeld of ander vermogen, dan kan de verhuurder naar specifieke documenten vragen zoals jaaroverzichten van een beleggersrekening of een overzicht van het spaargeld in kwestie om te bepalen of zij dit zien als een stabiel inkomen.

5. Hoe lang loopt een standaard huurcontract in Nederland?

Waar tijdelijke huurcontracten van 1 of 2 jaar voorheen gebruikelijk waren, is dit sinds 2024 grotendeels afgeschaft. Reguliere huurovereenkomsten zijn voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van één kalendermaand. Huurcontracten van onbepaalde tijd beschermen de huurder tegen de kans dat de verhuurder de huur opzegt. Er is wel de mogelijkheid dat de huurcontact een minimale periode betreft. Lees je daarom goed in, want dan kan de overeenkomst niet vroegtijdig worden opgezegd.

Tijdelijke huurcontracten bestaan trouwens nog wel, maar enkel in uitzonderlijke gevallen. Voorbeelden zijn: bij verbouwing, werkzaamheden of renovatie aan een je eigen koophuis, je bent student en woont tijdelijk in een andere plaats voor de studie of in geval van een scheiding.

6. Is het mogelijk om een woning te huren zonder BSN of Nederlandse bankrekening?

Of je een woning kan huren zonder BSN of Nederlandse bankrekening verschilt per verhuurder en is ook afhankelijk van de situatie. Wanneer je zelf uit een Europees land komt, is het huurproces bijvoorbeeld al simpeler dan wanneer je nationaliteit buiten de EU ligt. Bij Hello Housing specialiseren wij in verhuur aan expats, welke ook nog niet altijd een BSN nummer of Nederlandse Bankrekening hebben.

Er zijn verhuurders, net als Hello Housing, die specifiek woningen aanbied aan niet-Nederlandse huurders. We kennen het reilen en zeilen en dat scheelt voor jou als huurder ook al een hoop!

7. Wat staat er precies in een Nederlands huurcontract en waar moet ik op letten?

De meeste verhuurders gebruiken een vergelijkbaar model voor de huurovereenkomsten, de opbouw en onderdelen van het contract zal veelal vergelijkbaar zijn. Dat betekend niet dat je je niet goed hoeft in te lezen! Zorg altijd dat je je huurcontract grondig doorleest en verduidelijking vraagt wanneer je iets niet begrijpt.

Een goede huurovereenkomst bevat in ieder geval:

1. Persoonsgegevens van zowel de huurders als van de verhuurder
2. Adres wordt duidelijk en volledig benoemd
3. Looptijd van de overeenkomst en het opzegtermijn
4. Huurprijs en de borg
5. Servicekosten of andere kosten uitgesplitst
6. Onderhoudsverplichtingen van huurder en verhuurder
7. Huurverhogingclausule over de jaarlijkse huurverhoging

Verder wat je in de overeenkomst of in de algemene bepalingen kan tegenkomen zijn o.a. regels omtrent het gebruik van de woning, huurbetaling, levering van gas/water/licht en belangrijke punten over bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimtes.

8. Wat zijn mijn verantwoordelijkheden als huurder?

Als huurder ben je, tenzij anders afgesproken, verantwoordelijk voor:

1. Dagelijks onderhoud zoals schoonmaken en de woning vrij houden van afval
2. Klein onderhoud, denk aan ontstoppen of lampjes vervangen
3. Herstelwerkzaamheden wanneer je zelf iets stuk hebt gemaakt

Eerder hebben wij een uitgebreide blog geschreven om de verantwoordelijkheden voor huurders én verhuurders op een rijtje te zetten. Lees de blogpost hier.

9. Mag ik een woning huren samen met vrienden of collega's?

Een woning huren samen met vrienden of collega's kan een goede oplossing zijn om de huur een stuk betaalbaarder te maken. Maar niet elke woning kan zomaar gedeeld worden. Allereerst is het delen van een sociale huurwoning niet toegestaan. Verder moet een verhuurder een vergunning hebben wanneer er bijvoorbeeld meer dan twee mensen die niet eenzelfde huishouden vormen samen een woning huren. Check altijd bij de verhuurder of het delen van de woning waar jullie in geïnteresseerd zijn, mogelijk is.

10. Mag ik huisdieren meenemen naar mijn huurwoning?

Wil jij je huisdier graag meenemen? Overleg dan met de verhuurder of huisdieren welkom zijn. Bijvoorbeeld, bij Hello Housing hebben wij een aantal vaste huisdiervriendelijke huurwoningen waar het meenemen van huisdieren mag. Maar niet alle verhuurders vinden het goed dus vraag dit altijd van te voren na.

Klaar om jouw huuravontuur te starten?

Bij Hello Housing staan we klaar om expats en professionals zoals jij te helpen. Ons aanbod van volledig gemeubileerde en all inclusive appartementen bieden gemak, comfort en optimaal woongenot. Hello Housing maakt het huurproces gemakkelijk en ons team van experts staan klaar om jou te verwelkomen!

Wil je meer weten over onze woningen? Of ben jij al op zoek?

Bekijk hier ons woningaanbod